+34 608 102 003
info@redpalmestate.com
Stäng
Köpa en fastighet i Spanien
Köpprocessen för en fastighetsaffär i Spanien är lite annorlunda än vi är vana vid och innehåller flera olika delar. Vi på Red Palm Estate guidar dig genom alla delar så att du är så förberedd som möjligt på vad som väntar.
Det är också viktigt att du tittar på helhetsbilden av de kostnader som uppstår både vid köptillfället och när du använder ditt nya hem. Räkna med att du kommer att kunna lägga på ca 15% utöver köpeskillingen, men oftast blir det något lägre.
För dig som ska köpa hus i Spanien ger vi nedan exempel på saker du bör tänka på.
I slutet av denna guide har vi gjort en lista på hur kostnaderna kan se ut, kom ihåg att detta bara är ett exempel och kan se annorlunda ut beroende på vilken bostad du väljer att köpa!
För tips om andra saker att tänka på när du väljer bostad, se vår guide "Att välja rätt bostad".
Köpa en fastighet i Spanien
- Giltigt pass
- NIE-nummer (spanskt identifikationsnummer)
- Kontonummer i en spansk bank. (Numera är vissa utländska banker godkända, låt din mäklare testa om ditt bankkonto fungerar för detta ändamål om du inte vill öppna ett spanskt bankkonto)
Processen
När du har valt den bostad som passar dig är processen uppdelad i ett antal steg, varav de viktigaste sammanfattas nedan:
Undertecknande av köpeavtal, vilket är ett juridiskt bindande dokument. I samband med detta betalas en handpenning för fastigheten. Handpenningen varierar men ligger vanligtvis mellan 4000-6000 € för en begagnad bostad och vanligtvis 10% av bostadens pris för en nybyggd bostad. Om du inte fullföljer ditt köp kommer du att förlora hela detta belopp, så det är viktigt att du har fått en redogörelse för de totala kostnaderna och att du har din finansiering av bostaden klar. Om säljaren vill bryta avtalet har de rätt till detta enligt spansk lag, men måste då återbetala den dubbla handpenningen till köparen.
Begagnad bostad: När du köper en begagnad bostad betalas resterande belopp i samband med den juridiska registreringen hos en Notarius Publicus. I samband med detta överlämnas också alla nycklar till din nya bostad och du är från och med nu ägare till din nya bostad.
Nybyggd bostad: När du köper en nybyggd bostad varierar det lite hur betalningsplanerna ser ut. Vanligtvis betalas en viss procent inom 3 månader och resten när du undertecknar registreringen. Du kommer att få en specifik betalningsplan i samband med bokningen av din nya bostad.
De flesta av våra kunder väljer att utfärda en fullmakt till en agent som kan företräda dig i Spanien. Ombudet sköter t.ex. kontakt med notarius publicus, ordnar myndighetskontakter och nödvändiga offentliga handlingar samt ser till att vatten- och elavtal skrivs i ditt namn och är inkopplade tills du tar över din bostad.
Köpeavtalet kommer att vara på spanska för att vara lagligt i Spanien, men en översättning kommer att bifogas. Vid köp av en begagnad bostad kommer det bland annat att stå att bostaden är skuldfri, utan hyresgäster och med alla nödvändiga licenser. Säljaren har också tillåtelse att underteckna detta. Din representant kommer att påbörja dessa kontroller efter att du har reserverat bostaden, om något inte står rätt till kommer du att ha möjlighet att säga upp avtalet.
Bygglov krävs för all utveckling som har förändrat bostadens bostadsyta (inglasning av en balkong ingår också i detta). Tidigare har många byggt utan bygglov, vilket vi ibland stöter på nu. Din mäklare kommer att se till att allt finns med i lagfarten, men ibland är det inte möjligt att skriva in en tillbyggnad eller så vill säljaren inte bära kostnaden för detta. Sedan har du naturligtvis också möjlighet att säga upp avtalet om du vill.
Finansiering
Om du redan har finansieringen klar och ska föra över ett större belopp i en annan valuta än euro är det en bra idé att använda värdepappersöverföringar för att få en bättre växelkurs. De företag som har denna tjänst brukar också erbjuda betalningscheckar till mycket lägre priser än bankerna. Be gärna om att få jämföra priserna för detta med din nuvarande bank, oftast finns det mycket pengar att spara! Vi arbetar med Currencies Direct, men du kan naturligtvis också använda ett annat företag för detta ändamål. Currencies Directs webbsida.
Det vanligaste är att din agent sedan tar checkarna till notarien när undertecknandet ska ske. Det är ovanligt att göra en banköverföring hos notarien, detta beror på att det är möjligt att avbryta överföringen i efterhand från ett spanskt konto.
Bolån
Om du vill ta ett banklån i Spanien för att finansiera din bostad, kan vi hjälpa dig att komma i kontakt med en spansk bank för detta ändamål. Bankerna har lite olika villkor, men du kan vanligtvis låna upp till 70% av försäljningspriset på bostaden om du inte är bosatt i Spanien (då kan du låna ett högre belopp). Återbetalningstiden är upp till 20 år, men inte längre än det år då den yngsta låntagaren fyller 70 år.
Bankerna beräknar vanligtvis taket för ditt lånebelopp genom att se till att dina utgifter, inklusive det spanska lånet, inte överstiger 30% av din totala inkomst. Naturligtvis kan du kombinera dina inkomster om du är två eller flera låntagare.
Fråga oss om du vill veta mer om bolån i Spanien!
Andra saker att tänka på
Beroende på din egen situation kan det vara värt att överväga andra aspekter av ditt ägande. Det kan till exempel vara en bra idé att skriva ett testamente nu när dina tillgångar har förändrats.
För att hantera fasta kostnader är autogiro kopplat till ditt bankkonto det bästa. Både för skatter och andra avgifter som försäkring, el, vatten, internet, samfällighetsavgift med mera.
Att ta över bostaden
Hur lång tid det tar innan du får tillgång till din bostad är förstås individuellt, men det brukar ta 1-4 månader från det att handpenningen är betald till övertagandet av en begagnad bostad. När du köper ett nybyggt hus varierar det från område till område, fråga oss vad som gäller för respektive objekt!
Om bostaden ska finansieras med ett banklån är det viktigt att starta processen så snart som möjligt efter att köpeavtalet har undertecknats så att allt är klart tills bostaden ska tas över.
Det tar 4-6 veckor från det att du tar över bostaden tills du får originalet. I Spanien är detta ett mycket viktigt dokument som definierar omfattningen och innehållet i din fastighet.
Kom ihåg att vi också samarbetar med flera pålitliga företag. Genom dem kan du få hjälp med hemförsäkring, fiberinstallationer, TV-abonnemang, hantverkare, inredningsarkitekter, städbolag, nyckelhantering och mer om så önskas. Tveka inte att fråga oss!
Leie-til-kjøp
En måte å kjøpe en brukt bolig på i Spania er leie-til-kjøp. Det kan være et alternativ for å kunne finansiere den delen av boligen du ikke kan låne til. Deretter leier du boligen i en periode, vanligvis mellom 1-2 år. Det du betaler i leie i den avtalte perioden, må du så trekke fra kjøpesummen når du kjøper boligen. Dette kan være en måte å dekke kostnadene til gebyrer på ca. 15 % og de 30 % som du ikke får låne i banken. Det er imidlertid ikke alle selgere som godtar denne formen, men spør oss om en spesifikk vare, så finner du ut om det er mulig. Husk også at du ikke kan få innvilget et låneløfte når du begynner å leie. Lånet innvilges først når du kjøper boligen.
For å overta boligen
Når du kjøper gjennom oss og har gitt en fullmakt til megleren din, trenger du ikke å være fysisk til stede hos notarius publicus når loven skal skrives. Du kan i ro og mak planlegge turen ned til drømmeboligen når det passer deg. Vi sørger for at du får nøkler og all dokumentasjon når du er på plass.
Merk! Ikke bestill reisen til ditt nye hjem før du har fått endelig beskjed om når skjøtet vil bli signert. Det er dessverre ikke uvanlig at noe skjer og datoen må flyttes selv om du fikk en foreløpig dato da du signerte kjøpekontrakten.
Det er viktig å tegne innboforsikring slik at den trer i kraft når boligen overtas. Hos Red Palm Estate kan vi hjelpe deg med dette også.
Deretter er boligen din, og da er det bare moroa som gjenstår. Flytt inn, innred og nyt ditt nye eierskap i Spania!
Merk! Ny lov om overdragelsesskatt
Når det gjelder overdragelsesskatten på 10 % ved videresalg av bolig, er det fra januar 2022 vedtatt en ny lov som sier at overdragelsesskatten skal baseres på enten kjøpesummen for boligen eller referanseverdien, avhengig av hva som er høyest. Referanseverdien kan bare oppnås når du kjenner matrikkelverdien "referencia catastral", som er den statlige verdsettelsen av tomten/boligen. Vanligvis er kjøpesummen for boligen fortsatt den høyeste verdien, men hvis dette ikke er tilfelle, kan skattebeløpet bli høyere.
Kostnader för att köpa en fastighet i Spanien (ungefärliga kostnader)
| Köpeskilling | €200.000 |
| 10% IVA/överlåtelseskatt | € 20.000 |
| Dokumentavgift (AJD) ca. 1,5% (endast nya fastigheter) | € 3.000 |
| Notarie och registrering | € 1.500 |
| Uppstartskostnad för vatten och el | € 500 |
| Juridiskt ombud i samband med övertagande. Inkluderar bl.a. lagfart, undertecknande och tolkning av notarie, betalning av skatter, registrering i fastighetsregistret, beställning av vatten- och elavtal m.m. | € 2 500 |
| Total investeringskostnad | €227.500 |
Storleken på tillkommande kostnader är individuell. Detta är bara ett exempel. Samhällsavgifter (urbaniseringskostnader) är vanligtvis lägre i Spanien än i andra nordeuropeiska länder.
Rörelsekostnader
Här har vi satt upp ett exempel på fasta kostnader som kan anses vara relativt genomsnittliga för en non-resident (ej folkbokförd i Spanien). Skatterepresentation innefattar bl.a. deklaration och ansvar för att skatter betalas i tid och till rätt myndighet. El- och vattenförbrukning tillkommer. El är något dyrare än i många andra europeiska länder, men förbrukningen är generellt sett lägre. Nedan ser du ungefärliga, fasta årskostnader (förbrukning av vatten och el ingår ej). Alla kostnader är cirkapriser.
| Samhällsavgift (urbaniseringsavgift) per år | € 700 |
| Suma/IBI (kommunal fastighetsskatt) | € 400 |
| Skatt representation | € 150 |
| Fast avgift vatten (ca) | € 200 |
| Fast avgift el (ca) | € 150 |
| Fastighets- och hemförsäkring | € 300 |
| Summa årliga fasta avgifter | € 1 900 |
