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Achat d'un bien immobilier en Espagne
Le processus d'achat d'un bien immobilier en Espagne est un peu différent de ce à quoi nous sommes habitués et comprend plusieurs éléments différents. Chez Red Palm Estate, nous vous guidons à travers toutes les étapes afin que vous soyez le mieux préparé possible à ce qui vous attend.
Il est également important que vous considériez l'ensemble des coûts qui surviennent au moment de l'achat et lorsque vous utilisez votre nouvelle maison. Attendez-vous à pouvoir ajouter environ 15 % au prix d'achat, mais ce chiffre est généralement légèrement inférieur.
Pour ceux d'entre vous qui achètent une maison en Espagne, nous donnons ci-dessous des exemples de choses auxquelles vous devriez penser.
A la fin de ce guide, nous avons dressé une liste des coûts possibles. N'oubliez pas qu'il ne s'agit que d'un exemple et qu'ils peuvent varier en fonction de la maison que vous choisissez d'acheter !
Pour obtenir des conseils sur d'autres aspects à prendre en compte lors du choix d'un logement, consultez notre guide "Choisir le bon logement".
Achat d'une propriété en Espagne
- Passeport en cours de validité
- Numéro NIE (numéro d'identification espagnol)
- Numéro de compte dans une banque espagnole. (De nos jours, certaines banques étrangères sont approuvées. Si vous ne souhaitez pas ouvrir un compte bancaire en Espagne, demandez à votre agent de vérifier si votre compte bancaire peut être utilisé à cette fin).
Le processus
Une fois que vous avez choisi le logement qui vous convient, le processus se déroule en plusieurs étapes, dont les plus importantes sont résumées ci-dessous :
Signature d'un contrat d'achat, qui est un document juridiquement contraignant. Dans ce cadre, un acompte est versé pour la propriété. Le montant de l'acompte varie, mais il est généralement compris entre 4 000 et 6 000 € pour un logement d'occasion et 10 % du prix du logement pour un logement nouvellement construit. Si vous ne concluez pas votre achat, vous perdrez la totalité de cette somme. Il est donc important que vous ayez reçu un relevé des coûts totaux et que vous ayez préparé le financement du logement. Si le vendeur souhaite rompre le contrat, il en a le droit en vertu de la législation espagnole, mais il doit alors rembourser le double acompte à l'acheteur.
Logement d'occasion : Lorsque vous achetez un logement d'occasion, la somme restante est versée dans le cadre de l'enregistrement légal auprès d'un notaire. Dans le même temps, toutes les clés de votre nouveau logement vous sont remises et vous êtes désormais propriétaire de votre nouveau logement.
Maison nouvellement construite : Lorsque vous achetez un logement neuf, les modalités de paiement varient quelque peu. En général, un certain pourcentage est payé dans les trois mois et le reste à la signature de l'acte de vente. Vous recevrez un plan de paiement spécifique lors de la réservation de votre nouveau logement.
La plupart de nos clients choisissent de donner une procuration à un agent qui peut les représenter en Espagne. Le représentant s'occupe, par exemple, des contacts avec le notaire, des contacts avec les autorités et des documents publics nécessaires, et veille à ce que les contrats d'eau et d'électricité soient rédigés à votre nom et restent en vigueur jusqu'à ce que vous preniez possession de votre logement.
Le contrat d'achat sera rédigé en espagnol pour être légal en Espagne, mais une traduction sera jointe. Lors de l'achat d'un logement d'occasion, il sera précisé, entre autres, que le logement n'est pas endetté, qu'il n'y a pas de locataires et qu'il dispose de tous les permis requis. Le vendeur a également été autorisé à signer ce document. Votre représentant commencera ces vérifications après que vous aurez réservé le logement ; si quelque chose ne va pas, vous aurez la possibilité de résilier le contrat.
Un permis de construire est nécessaire pour tout aménagement modifiant la surface habitable du logement (le vitrage d'un balcon en fait également partie). Dans le passé, de nombreuses personnes ont construit sans permis de construire, ce que nous rencontrons parfois aujourd'hui. Votre agent veillera à ce que tout soit repris dans le dossier juridique, mais il n'est parfois pas possible d'introduire une extension ou le vendeur ne veut pas en supporter le coût. Dans ce cas, vous avez bien entendu la possibilité de résilier le contrat si vous le souhaitez.
Financement
Si vous disposez déjà du financement et que vous devez transférer un montant important dans une devise autre que l'euro, il est conseillé d'utiliser les transferts de titres pour obtenir un meilleur taux de change. Les entreprises qui offrent ce service proposent aussi généralement des chèques de paiement à des prix bien inférieurs à ceux des banques. N'hésitez pas à demander à comparer les prix avec ceux de votre banque actuelle, il y a généralement beaucoup d'argent à économiser ! Nous travaillons avec Currencies Direct, mais vous pouvez bien sûr utiliser une autre société à cette fin. Page web de Currencies Direct.
Le plus souvent, votre agent apporte les chèques au notaire au moment de la signature. Il est inhabituel d'effectuer un virement bancaire chez le notaire, car il est possible d'annuler le virement par la suite à partir d'un compte espagnol.
Hypothèques
Si vous souhaitez contracter un prêt bancaire en Espagne pour financer votre maison, nous pouvons vous aider à entrer en contact avec une banque espagnole à cette fin. Les conditions varient légèrement d'une banque à l'autre, mais vous pouvez généralement emprunter jusqu'à 70 % du prix de vente du logement si vous ne résidez pas en Espagne (vous pouvez alors emprunter un montant plus élevé). La période de remboursement peut aller jusqu'à 20 ans, mais ne doit pas dépasser l'année au cours de laquelle l'emprunteur le plus jeune atteint l'âge de 70 ans.
Les banques calculent généralement le plafond de votre prêt en s'assurant que vos dépenses, y compris le prêt espagnol, ne dépassent pas 30 % de votre revenu total. Bien entendu, vous pouvez combiner vos revenus si vous êtes deux emprunteurs ou plus.
Demandez-nous si vous voulez en savoir plus sur les hypothèques en Espagne !
Autres éléments à prendre en compte
En fonction de votre situation personnelle, il peut être utile de réfléchir à d'autres aspects de votre propriété. Par exemple, il peut être judicieux de rédiger un testament maintenant que votre patrimoine a changé.
Pour gérer les frais fixes, le mieux est d'opter pour un prélèvement automatique sur votre compte bancaire. Tant pour les impôts que pour les autres frais tels que l'assurance, l'électricité, l'eau, l'internet, la taxe d'habitation et bien d'autres encore.
Pour reprendre le logement
Le temps nécessaire pour accéder à votre logement est bien sûr propre à chacun, mais il faut généralement compter entre 1 et 4 mois entre le versement de l'acompte et la prise de possession d'un logement d'occasion. Pour l'achat d'une maison neuve, les délais varient d'une région à l'autre, demandez-nous ce qui s'applique à chaque objet !
Si le logement est financé par un prêt bancaire, il est important de commencer le processus le plus tôt possible après la signature du contrat d'achat afin que tout soit prêt jusqu'à la prise en charge du logement.
Il faut compter 4 à 6 semaines entre le moment où vous prenez possession du bien et celui où vous recevez l'original. En Espagne, il s'agit d'un document très important qui définit l'étendue et le contenu de votre propriété.
N'oubliez pas que nous travaillons également avec plusieurs entreprises fiables. Grâce à elles, vous pouvez obtenir de l'aide en matière d'assurance habitation, d'installation de fibres optiques, d'abonnement à la télévision, d'artisans, de décorateurs d'intérieur, d'entreprises de nettoyage, de gestion des clés et bien plus encore si vous le souhaitez. N'hésitez pas à nous solliciter !
Location-achat
La location-achat est l'un des moyens d'acheter un logement d'occasion en Espagne. Il peut s'agir d'une alternative pour financer la partie du logement pour laquelle vous ne pouvez pas emprunter. Vous louez ensuite le logement pendant une période, généralement comprise entre 1 et 2 ans. Ce que vous payez en loyer pendant la période convenue, vous devez ensuite le déduire du prix d'achat lorsque vous achetez le logement. Cela peut être un moyen de couvrir les frais d'environ 15 % et les 30 % que vous n'êtes pas autorisé à emprunter à la banque. Cependant, tous les vendeurs n'acceptent pas ce formulaire, mais demandez-nous pour un objet spécifique et vous saurez si c'est possible. N'oubliez pas non plus que vous ne pouvez pas obtenir de promesse de prêt lorsque vous commencez à louer. Le prêt n'est accordé que lorsque vous achetez le logement.
Pour reprendre le logement
Lorsque vous achetez par notre intermédiaire et que vous avez donné une procuration à votre agent, vous n'avez pas besoin d'être physiquement présent auprès du notaire au moment de la rédaction de l'acte. Vous pouvez tranquillement planifier votre voyage jusqu'à la maison de vos rêves quand cela vous convient. Nous nous assurons que vous obtenez les clés et tous les documents lorsque vous êtes sur place.
Attention ! Ne réservez pas votre voyage vers votre nouveau logement tant que vous n'avez pas été définitivement informé de la date de signature de l'acte. Malheureusement, il n'est pas rare qu'un événement survienne et que la date doive être déplacée, même si vous avez reçu une date préliminaire lors de la signature du contrat de vente.
Il est important de souscrire une assurance habitation afin qu'elle soit activée au moment de la reprise du logement. Chez Red Palm Estate, nous pouvons également vous aider à cet égard.
Après cela, la maison est à vous et il ne reste plus qu'à s'amuser. Emménagez, meublez et profitez de votre nouvelle propriété en Espagne !
A noter ! Nouvelle loi sur les droits de mutation
En ce qui concerne la taxe de transfert de 10 % payée pour les propriétés revendues, une nouvelle loi a été adoptée depuis janvier 2022 qui stipule que la taxe de transfert doit être basée soit sur le prix d'achat du logement, soit sur la valeur de référence, la plus élevée des deux étant retenue. La valeur de référence ne peut être obtenue que si l'on connaît la valeur cadastrale "referencia catastral", qui est l'évaluation par l'État de la parcelle/du logement. En général, le prix d'achat du logement reste la valeur la plus élevée, mais si ce n'est pas le cas, le montant de l'impôt à payer peut être plus élevé.
Coûts liés à l'achat d'une propriété en Espagne (coûts approximatifs)
| Montant de l'achat | €200.000 |
| 10% IVA/Taxe de transfer | € 20.000 |
| Frais de dossier (AJD) env. 1,5% (uniquement pour les nouvelles propriétés) | € 3.000 |
| Notaire et enregistrement | € 1.500 |
| Frais de mise en service de l'eau et de l'électricité | € 500 |
| Représentant légal dans le cadre de la reprise. Comprend, entre autres, l'application de la loi, la signature et l'interprétation par un notaire, le paiement des taxes, l'inscription au registre de la propriété, la commande des contrats d'eau et d'électricité, etc. | € 2 500 |
| Coût total de l'investissement | €227.500 |
Le montant des frais supplémentaires est propre à chaque entreprise. Il s'agit ici d'un exemple. Les taxes communautaires (coûts d'urbanisation) sont généralement moins élevées en Espagne que dans d'autres pays d'Europe du Nord.
Frais de fonctionnement
Nous présentons ici un exemple de coûts fixes qui peuvent être considérés comme relativement moyens pour un non-résident (non enregistré en Espagne). La représentation fiscale comprend, entre autres, une déclaration d'impôts et la responsabilité du paiement des impôts dans les délais et à l'autorité compétente. La consommation d'électricité et d'eau sera ajoutée. L'électricité est légèrement plus chère que dans de nombreux autres pays européens, mais la consommation est généralement plus faible. Vous trouverez ci-dessous des coûts annuels fixes approximatifs (la consommation d'eau et d'électricité n'est pas incluse). Tous les coûts sont des prix approximatifs.
| Taxe communautaire (taxe d'urbanisation) par an | € 700 |
| Suma/IBI (impôt foncier communal) | € 400 |
| Représentation fiscale | € 150 |
| Forfait eau (env.) | € 200 |
| Forfait électricité (env.) | € 150 |
| Assurance des biens et de l'habitation | € 300 |
| Total des frais fixes annuels | € 1 900 |
