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Comprar una propiedad en España
El proceso de compra de una transacción inmobiliaria en España es un poco diferente de lo que estamos acostumbrados y contiene varios elementos diferentes. En Red Palm Estate le guiamos a través de todas las partes para que esté lo más preparado posible para lo que le espera.
También es importante que mire el panorama general de los costes que surgen tanto en el momento de la compra como cuando utilice su nuevo hogar. Cuente con que podrá añadir alrededor de un 15% al precio de compra, pero lo normal es que sea ligeramente inferior.
Para quienes vayan a comprar una casa en España, damos a continuación ejemplos de cosas en las que debe pensar.
Al final de esta guía, hemos hecho una lista de cómo pueden ser los costes, ¡recuerde que esto es sólo un ejemplo, y puede ser diferente dependiendo de la casa que elija comprar!
Para obtener consejos sobre otros aspectos a tener en cuenta a la hora de elegir una vivienda, consulte nuestra guía "Elegir la propiedad adecuada".
Comprar una vivienda en España
- Pasaporte en vigor
- Número NIE (número de identificación español)
- Número de cuenta en un banco español. (Hoy en día algunos bancos extranjeros están autorizados, deje que su agente compruebe si su cuenta bancaria funciona para este fin si no desea abrir una cuenta bancaria española)
El proceso
Una vez elegida la vivienda que le conviene, el proceso se divide en una serie de pasos, los más importantes de los cuales se resumen a continuación:
Firma de un contrato de compraventa, que es un documento jurídicamente vinculante. En relación con esto, se paga un anticipo por la propiedad. El pago inicial varía, pero suele oscilar entre 4000-6000 euros para una vivienda usada y normalmente el 10% del precio de la vivienda para una vivienda de nueva construcción. Si no completa la compra, perderá toda esta cantidad, por lo que es importante que haya recibido un extracto de los costes totales y que tenga preparada la financiación de la vivienda. Si el vendedor quiere romper el acuerdo, tiene derecho a ello según la legislación española, pero entonces deberá devolver el doble del pago inicial al comprador.
Vivienda usada: Cuando se compra una vivienda usada, la cantidad restante se paga en relación con el registro legal ante notario. En relación con esto, también se entregan todas las llaves de su nueva vivienda y usted es a partir de ahora el propietario de su nueva vivienda.
Vivienda de nueva construcción: Cuando se compra una vivienda de nueva construcción, varía un poco cómo son los planes de pago. Por lo general, un determinado porcentaje se paga en un plazo de 3 meses y el resto al firmar la escritura. Recibirá un plan de pago específico en relación con la reserva de su nueva vivienda.
La mayoría de nuestros clientes optan por otorgar un poder notarial a un agente que le represente en España. El representante se encarga, por ejemplo, de los contactos con el notario, organiza los contactos con las autoridades y los documentos públicos necesarios y se asegura de que los contratos de agua y electricidad estén escritos a su nombre y conectados hasta que usted se haga cargo de su vivienda.
El contrato de compraventa estará en español para que sea legal en España, pero se adjuntará una traducción. Al comprar una vivienda usada, se hará constar, entre otras cosas, que la vivienda está libre de deudas, sin inquilinos y con todas las licencias necesarias. También se autorizará al vendedor a firmarlo. Su representante iniciará estas comprobaciones después de que usted haya reservado la vivienda; si algo no está bien, tendrá la oportunidad de rescindir el acuerdo.
Se requiere un permiso de obras para toda reforma que haya modificado el espacio habitable de la vivienda (el acristalamiento de un balcón también se incluye en este punto). En el pasado, muchos han construido sin permiso de obras, cosa que ahora nos encontramos de vez en cuando. Su agente se asegurará de que todo esté incluido en el registro legal, pero a veces no es posible introducir una ampliación o el vendedor no quiere correr con los gastos. Por supuesto, usted también tiene la posibilidad de rescindir el contrato si lo desea.
Financiación
Si ya tiene preparada la financiación y va a transferir una cantidad mayor en una moneda distinta del euro, es buena idea utilizar las transferencias de valores para obtener un mejor tipo de cambio. Las empresas que disponen de este servicio también suelen ofrecer cheques de pago a precios mucho más bajos que los bancos. No dude en preguntar para comparar los precios de esto con su banco actual, ¡por lo general hay mucho dinero que ahorrar! Nosotros trabajamos con Currencies Direct, pero por supuesto también puede utilizar otra empresa para este fin. Página web de Currencies Direct.
Lo más habitual es que su agente lleve los cheques al Notario cuando se vaya a realizar la firma. No es habitual hacer una transferencia bancaria en la Notaría, esto es debido a que es posible cancelar la transferencia posteriormente desde una cuenta española.
Hipotecas
Si desea obtener un préstamo bancario en España para financiar su vivienda, podemos ayudarle a ponerse en contacto con un banco español para este fin. Los bancos tienen condiciones ligeramente diferentes, pero normalmente puede pedir prestado hasta el 70% del precio de venta de la vivienda si no es residente en España (entonces puede pedir prestado un importe mayor). El plazo de amortización es de hasta 20 años, pero no más allá del año en que el prestatario más joven cumpla 70 años.
Los bancos suelen calcular el límite máximo del importe de su préstamo asegurándose de que sus gastos, incluido el préstamo español, no superen el 30% de sus ingresos totales. Por supuesto, puedes combinar tus ingresos si sois dos o más prestatarios.
Pregúntanos si quieres saber más sobre hipotecas en España.
Otras cosas en las que pensar
Dependiendo de su propia situación, puede merecer la pena considerar otros aspectos de su propiedad. Por ejemplo, puede ser buena idea redactar un testamento ahora que su patrimonio ha cambiado.
Para gestionar los gastos fijos, lo mejor es la domiciliación bancaria. Tanto para los impuestos como para otros gastos como el seguro, la electricidad, el agua, Internet, la cuota de la comunidad y otros.
Para hacerse cargo de la vivienda
El tiempo que se tarda en acceder a la vivienda es, por supuesto, individual, pero suelen pasar entre 1 y 4 meses desde que se paga la entrada hasta la toma de posesión de una vivienda usada. Cuando se compra una vivienda de nueva construcción, varía de una zona a otra, ¡pregúntenos qué se aplica a cada objeto!
Si la vivienda se va a financiar con un préstamo bancario, es importante iniciar el proceso lo antes posible tras la firma del contrato de compraventa, para que todo esté listo hasta la recepción de la vivienda.
Desde que se toma posesión de la vivienda hasta que se recibe el original pasan entre 4 y 6 semanas. En España, este es un documento muy importante que define el alcance y el contenido de su propiedad.
Recuerde que también trabajamos con varias empresas de confianza. A través de ellas, puede obtener ayuda con el seguro del hogar, instalaciones de fibra, suscripciones de TV, artesanos, diseñadores de interiores, empresas de limpieza, gestión de llaves y mucho más si lo desea. ¡No dude en consultarnos!
Alquiler con opción a compra
Una forma de comprar una vivienda usada en España es el Alquiler con opción a compra. Puede ser una alternativa para poder financiar la parte de la vivienda para la que no puede pedir un préstamo. Entonces usted alquila la vivienda durante un periodo, normalmente entre 1-2 años. Lo que pagas de alquiler durante el tiempo acordado, luego tienes que deducirlo del precio de compra cuando compres la vivienda. Esta puede ser una forma de cubrir el coste de las comisiones, de alrededor del 15%, y el 30% que no te permite pedir prestado el banco. Sin embargo, no todos los vendedores aceptan esta forma, pero pregúntenos sobre un tema concreto y averiguará si es posible. Ten en cuenta también que no te pueden conceder una promesa de préstamo cuando empiezas a alquilar. El préstamo sólo se concede cuando compras la vivienda.
Hacerse cargo de la vivienda
Cuando usted compra a través de nosotros y ha dado un poder notarial a su agente, no necesita estar físicamente presente con el Notario en el momento de la escritura. Puede planificar tranquilamente su viaje a la casa de sus sueños cuando le venga bien. Nos aseguramos de que reciba las llaves y toda la documentación cuando esté en su lugar.
Nota No reserve su viaje a su nueva casa hasta que le hayan notificado definitivamente cuándo se firmará la escritura. Desgraciadamente, no es infrecuente que ocurra algo y haya que cambiar la fecha, incluso si recibió una fecha preliminar cuando firmó el contrato de compraventa.
Es importante contratar un seguro de hogar para que se active cuando se tome posesión de la vivienda. En Red Palm Estate también podemos ayudarle con esto.
Después de eso, la casa es suya y sólo queda la diversión. ¡Mudarse, amueblar y disfrutar de su nueva propiedad en España!
Nota Nueva ley sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales
En relación con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales del 10% que se paga por las propiedades de reventa, desde enero de 2022 se ha aprobado una nueva ley que establece que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales debe basarse en el precio de compra de la vivienda o en el valor de referencia, el que sea más alto. El valor de referencia sólo se puede obtener cuando se conoce la "referencia catastral" valor catastral que es la valoración estatal de la parcela / vivienda. Normalmente, el precio de compra de la vivienda sigue siendo el valor más alto, pero si no es así, el importe a pagar en concepto de impuestos puede ser más elevado.
Costes que conlleva la compra de una vivienda en España (Costes aproximados)
| Importe de la compra | €200.000 |
| 10% IVA/impuesto de transmisiones patrimoniales | € 20.000 |
| AJD aprox. 1,5% (sólo inmuebles nuevos) | € 3.000 |
| Notario y registro | € 1.500 |
| Gastos de puesta en marcha de agua y electricidad | € 500 |
| Representante legal en relación con la adquisición. Incluye, entre otras cosas, cumplimiento de la ley, firma e interpretación por notario, pago de impuestos, inscripción en el registro de la propiedad, solicitud de contratos de agua y electricidad, etc. | € 2 500 |
| Coste total de la inversión | €227.500 |
La magnitud de los costes adicionales es individual. Esto es sólo un ejemplo. Los gastos comunitarios (gastos de urbanización) suelen ser más bajos en España que en otros países del norte de Europa.
Costes de explotación
Aquí hemos puesto un ejemplo de costes fijos que pueden considerarse relativamente medios para un no residente (no registrado en España). La representación fiscal incluye, entre otras cosas, la declaración de la renta y la responsabilidad de que los impuestos se paguen a tiempo y a la autoridad correcta. Se añadirá el consumo de electricidad y agua. La electricidad es ligeramente más cara que en muchos otros países europeos, pero el consumo suele ser menor. A continuación se indican los costes anuales fijos aproximados (no se incluye el consumo de agua y electricidad). Todos los costes son precios aproximados.
| Cuota de comunidad (cuota de urbanización) al año | € 700 |
| Suma/IBI (Impuesto municipal sobre bienes inmuebles) | € 400 |
| Representación fiscal | € 150 |
| Cuota fija agua (aprox.) | € 200 |
| Cuota fija de electricidad (aprox.) | € 150 |
| Seguro de propiedad y hogar | € 300 |
| Total cuota fija anual | € 1 900 |
