Köpehandbok

Att köpa en fastighet i Spanien 

Köpprocessen för en fastighetstransaktion i Spanien innehåller flera moment, och är lite annorlunda än vad vi vanligtvis är vana vid. Vi på Red Palm Estate guidar  dig genom alla delar så du är så förberedd som möjligt på vad som väntar. 

Det är också viktigt att du tittar på den övergripande bilden av de kostnader som uppstår både vid inköpstillfället och när du använder din nya bostad. Räkna med c:a 15% på köpesumman. För dig som ska köpa ett hus i Spanien ger vi nedan exempel på saker du bör tänka på.  

Längst ner i denna guide har vi gjort en uppställning av hur kostnaderna kan se ut, kom ihåg att det bara är  ett  exempel, och kan se  annorlunda  ut beroende på vilken bostad du väljer att köpa! 

För tips på annat att tänka på när du ska välja bostad, se vår guide “Att välja rätt Bostad”. 

Dokument som krävs för att kunna köpa en fastighet i Spanien 

• Giltigt pass 
• NIE-nummer (spanskt identifieringsnummer) 
• Kontonummer i en spansk bank. (Numera godkänns vissa utländska banker, låt ditt ombud testa om ditt  bankkonto fungerar för detta ändamål om du  inte vill öppna ett  spanskt bankkonto) 

Om du inte har ett NIE-nummer  och kontonummer i Spanien kan vi hjälpa dig att ordna detta. 

De fasta kostnaderna för att ha ett spanskt bankkonto har ökat en del under senaste tiden. Det går att få ner kostnaden om man överför en viss summa varje månad (vanligtvis 700€) eller om du har en större summa pengar på bankkontot. Om detta inte är ett alternativ för er, så rekommenderar vi att ni använder er lokala bank och testar om det går att göra SEPA-betalningar direkt från dem.

Processen 

När du har valt den bostad som passar dig är processen uppdelad i ett antal steg varav  de viktigaste sammanfattas nedan: 

Undertecknande av ett köpeavtal, som är ett juridiskt bindande dokument. I samband med detta betalas en handpenning för fastigheten. Handpenningen varierar men ligger vanligtvis mellan 5.000-10.000€ för en  begagnad bostad och vanligtvis 10% av bostadens pris för nybyggd bostad. 

Om du inte fullför ditt köp förlorar du hela detta belopp,  därför är det viktigt att du har fått en redovisning av totala kostnader samt att du har din finansiering av bostaden klar. Om säljaren vill bryta avtalet, har de enligt spansk lag rätt till detta, men måste då återbetala dubbla handpenningen till köparen. 

Begagnad bostad: När du köper en begagnad bostad betalas resterande belopp i samband med laglig registrering hos Notarius Publicus.  I samband med detta överlämnas också samtliga nycklar till din nya bostad och du är från och med nu ägare till din nya bostad.  

Nybyggd bostad: När du köper en nybyggd bostad varierar det lite hur betalningsplanen ser ut. Vanligtvis betalas en viss procentsats inom 3 månader och resten när du undertecknar lagfarten. Du kommer att få en specifik betalningsplan i samband med reservationen av ditt nya hem. 

De flesta av våra kunder väljer att utfärda en fullmakt till ett ombud som kan representera dig i Spanien. Ombudet hanterar till exempel kontakten med notarius publicus, ordnar kontakter med myndigheter och nödvändiga offentliga handlingar och ser till att vatten– och elavtal skrivs i ditt namn och är påkopplat tills du tar över din bostad. 

Köpeavtalet kommer vara på spanska för att vara lagligt i Spanien, men en översättning bifogas. Vid köp av begagnad bostad kommer det bland annat att stå att bostaden är skuldfri, utan hyresgäster och med alla licenser som krävs. Detta har också säljaren fått signera. Ert ombud påbörjar dessa kontroller efter att ni reserverat bostaden, om något inte stämmer, så kommer ni ha möjlighet att häva avtalet.  

Bygglov krävs för all utbyggnad som förändrat bostadens boyta (även inglasning av balkong räknas till detta). Tidigare har många byggt utan bygglov vilket vi emellanåt stöter på nu. Ert ombud kommer att se till att allt finns med på lagfarten, men ibland går det inte att skriva in en utbyggnad eller så vill inte säljaren ta kostnaden för detta. Då har ni också givetvis möjlighet att häva avtalet om ni vill. 

Finansiering 

Om du redan har finansieringen klar, och du ska överföra en större summa I annan valuta än Euro, är det en god idé att använda värdepapperstransfer för att få en bättre valutakurs. De företag som har denna service brukar också erbjuda betalningscheck till mycket lägre priser än bankerna.  Be gärna om att få jämföra priserna för detta med din nuvarande bank, vanligtvis finns det mycket pengar att spara! Vi samarbetar med Currencies Direct, men givetvis kan du även använda något annat företag för detta ändamål. Currencies Direct

Det vanligaste är att ditt ombud sedan tar med sig checkarna till Notarien när signeringen ska ske. Det är ovanligt att man gör banköverföring hos Notarien, detta för att det går att cancellera överföringen i efterhand från ett spanskt konto. 

Banklån 

Om du vill ta banklån i Spanien för att finansiera din bostad så kan vi hjälpa dig att komma i kontakt med spansk bank för detta ändamål. Bankerna har lite olika villkor, men vanligtvis kan du låna upp till 70% av bostadens försäljningspris om du inte är resident I Spanien (då kan du låna en högre summa). Amorteringstid är upp till 20 år men inte längre än till det år som den yngsta låntagaren fyller 70 år.   

Bankerna brukar beräkna taket för ditt lånebelopp genom att dina utgifter, inklusive det spanska lånet, inte får överstiga 30% av din totala inkomst. Givetvis kan ni slå ihop era inkomster om ni är två eller flera låntagare. 

Fråga oss om ni vill veta mer om bostadslån I Spanien! 

Rent-to-buy 

Ett sätt att köpa begagnad bostad I Spanien är Rent-to-buy. Det kan vara ett alternativ för att kunna finansiera den del av bostaden man inte kan låna till. Då hyr man bostaden under en period, vanligtvis mellan 1-2 år. Det man betalar i hyra under den överrenskomna tiden får man sedan dra av från köpeskillingen när man köper bostaden. Detta kan vara ett sätt att täcka kostnaden för avgifter på c:a 15% samt de 30% som man inte får låna i banken. Alla säljare godkänner dock inte denna form, men fråga oss om ett specifikt objekt så får ni veta om det går. Ha också I åtanke att ni inte kan få ett beviljat lånelöfte när ni börjar att hyra. Lånet beviljas först när du ska köpa bostaden. 

Att överta bostaden 

När du köper genom oss och lämnat fullmakt till ditt ombud behöver du inte vara fysiskt närvarande hos Notarius Publicus vid lagfarts skrivning.  Du kan lugnt planera din resa ner till ditt drömhem när det passar dig. Vi ser till att du får nycklar och all dokumentation när du är på plats. 

Obs! Boka inte din resa till ditt nya hem innan du fått definitivt besked när lagfarten skall undertecknas. 

 Tyvärr är det inte ovanligt att något händer och datumet måste flyttas även om du fått ett preliminärt datum när du signerade köpeavtalet. 

 Att ordna med hemförsäkring är viktigt så att det är aktiverat när hemmet övertas. På Red Palm Estate kan vi hjälpa dig även med detta. 

Efter det är bostaden din och då är det bara det roliga kvar. Flytta in, möblera och njuta av ditt nya ägande i Spanien! 

Andra saker att tänka på 

Beroende på din egen situation kan det vara värt att överväga andra aspekter av ditt ägande. Det kan till exempel vara en bra idé att skriva ett testamente nu när dina tillgångar har ändrats. 

För att hantera fasta kostnader är autogiro kopplat till ditt bankkonto det bästa. Både för skatter och andra avgifter så som försäkring, el, vatten, internet, samfällighetsavgift med mera.  

Tidsperspektiv 

Hur lång tid det tar innan du får tillgång till ditt hem är naturligtvis individuellt, men det tar vanligtvis 1-4 månader från att handpenning är erlagd tills övertag av en begagnad fastighet. När du köper ett nybyggt hus varierar det från område till område, fråga oss vad som gäller för respektive objekt! 

Om bostaden ska finansieras med banklån är det viktigt att starta processen så snart som möjligt efter det att köpeavtalet är påskrivet så att allt är klart tills bostaden ska övertas.   

Det tar 4-6 veckor från det att du tar över fastigheten tills du får originalet. I Spanien är detta ett mycket viktigt dokument som definierar omfattningen och innehållet på din fastighet.  

Kom ihåg att vi också samarbetar med flera seriösa bolag. Genom dem kan ni få hjälp med till med hemförsäkring, fiberinstallationer, TV-abonnemang, hantverkare, inredningsarkitekt, städbolag, nyckelhantering med mera om så önskas. Tveka inte att fråga oss! 

Obs! Ny lag om överföringsskatt
Angående de 10% överföringsskatt skatt som betalas för begagnad bostad så har det kommit en ny lag sedan januari 2022 som säger att överföringsskatten skall baseras på antingen bostadens köpesumma eller referens värdet, beroende på vilket som är högst. Referensvärdet kan tas fram först när man vet ”referencia catastral”, matrikelvärdet som är den statliga värderingen av tomten/bostaden. Vanligtvis är fortfarande bostadens köpesumma det högst värdet, men om så inte är läget så kan alltså summan att betala i skatt bli högre.

Kostnader som tillkommer vid köp av fastighet i Spanien

Kostnaderna är ungefärliga

Storleken på merkostnaderna är individuell. Detta är bara ett exempel. Gemenskapsavgifter (urbaniseringskostnader) är vanligtvis lägre i Spanien än i andra nordeuropeiska länder.

Driftskostnader

Här har vi satt upp ett exempel på fasta kostnader som kan betraktas som relativt genomsnittliga för en utländsk person (inte registrerad i Spanien). I skatterepresentationen ingår bland annat en skattedeklaration och ansvar för att skatter betalas i tid och till rätt myndighet. El- och vattenförbrukning tillkommer. El är något dyrare än i många andra europeiska länder, men förbrukningen är generellt sett lägre. Nedan ser du ungefärliga, fasta årskostnader (förbrukning av vatten och el ingår inte). Alla kostnader är ungefärliga priser.