Kjøperhåndbok

Kjøpe en eiendom i Spania

Kjøpsprosessen for en eiendomstransaksjon i Spania er litt annerledes enn vi er vant til og inneholder flere ulike elementer. Vi i Red Palm Estate guider deg gjennom alle deler slik at du er best mulig forberedt på det som venter.

Det er også viktig at du ser på helhetsbildet av kostnadene som oppstår både ved kjøp og når du tar din nye bolig i bruk. Regn med at du vil kunne legge til ca 15 % i tillegg til kjøpesummen, men vanligvis vil den være litt lavere.
For deg som skal kjøpe hus i Spania gir vi nedenfor eksempler på ting du bør tenke på.

På slutten av denne guiden har vi laget en liste over hvordan kostnadene kan se ut, husk at dette kun er et eksempel, og kan se forskjellig ut avhengig av hvilken bolig du velger å kjøpe!

For tips om andre ting du må huske på når du velger et hjem, se vår guide «Velge riktig hjem».

Dokumenter som kreves for å kunne kjøpe en eiendom i Spania

  • Gyldig pass
  • Et såkalt NIE-nummer (spansk identifikasjonsnummer)
  • Kontonummer i en spansk bank. (I dag er noen utenlandske banker godkjent, la agenten din teste om bankkontoen din fungerer for dette formålet hvis du ikke vil åpne en spansk bankkonto)

Hvis du ikke har NIE-nummer og kontonummer i Spania, kan vi hjelpe deg med å ordne dette.

Prosessen

Når du har valgt hjemmet som passer deg, er prosessen delt inn i en rekke trinn, hvorav de viktigste er oppsummert nedenfor:

Undertegning av en kjøpsavtale, som er et juridisk bindende dokument. I forbindelse med dette betales en forskuddsbetaling for eiendommen. Forskuddsbetalingen varierer, men ligger vanligvis mellom 4000-6000 € for et brukt hjem og vanligvis 10% av prisen på boligen for et nybygd hjem.

Hvis du ikke fullfører kjøpet ditt, mister du hele dette beløpet, så det er viktig at du har mottatt en oversikt over totalkostnadene og at du har finansieringen av boligen klar. Hvis selgeren ønsker å bryte avtalen, har de rett til dette i henhold til spansk lov, men må deretter tilbakebetale den doble forskuddsbetalingen til kjøperen.

Brukt hjem: Når du kjøper en brukt bolig, betales det resterende beløpet i forbindelse med lovlig registrering hos Notarius publicus. I forbindelse med dette blir alle nøklene til ditt nye hjem også overlevert, og du er fra nå av eieren av ditt nye hjem.

Nybygd bolig: Når du kjøper en nybygd bolig, varierer det litt hvordan betalingsplaner ser ut. Vanligvis betales en viss prosentandel innen 3 måneder, og resten når du signerer påmeldingen. Du vil motta en spesifikk betalingsplan i forbindelse med reservasjonen av ditt nye hjem.

De fleste av våre kunder velger å utstede en fullmakt til en agent som kan representere deg i Spania. Representanten håndterer for eksempel kontakt med notarius publicus, arrangerer kontakter med myndigheter og nødvendige offentlige dokumenter og sørger for at vann- og strømavtaler er skrevet i ditt navn og er koblet til du overtar hjemmet ditt.

Kjøpsavtalen vil være på spansk for å være lovlig i Spania, men en oversettelse vil vedlegges. Ved kjøp av brukt bolig vil det blant annet si at boligen er gjeldfri, uten leietakere og med alle nødvendige lisenser. Selgeren har også fått signere dette. Representanten din vil starte kontrollene etter at du har reservert huset. Hvis noe ikke stemmer, har du muligheten til å si opp avtalen.

Det kreves byggetillatelse for all utbygging som har endret boligarealet til boligen (innglassing av balkong er også inkludert i dette). Tidligere har mange bygget uten byggetillatelse, noe vi av og til møter nå. Agenten din vil sørge for at alt er inkludert i den juridiske posten, men noen ganger er det ikke mulig å legge inn en utvidelse, ellers vil selgeren ikke ta kostnadene for dette. Så har du også selvfølgelig muligheten til å si opp avtalen hvis du vil.

Finansiering

Hvis du allerede har finansieringen klar, og du skal overføre et større beløp i en annen valuta enn Euro, er det lurt å bruke verdipapiroverføringer for å få en bedre valutakurs. Bedriftene som har denne tjenesten tilbyr også vanligvis sjekker til mye lavere priser enn bankene. Be gjerne om å sammenligne prisene for dette med din nåværende bank, vanligvis er det mye penger å spare! Vi jobber med Currency Direct, men du kan selvfølgelig også bruke et annet selskap til dette formålet. Currencies Direct

Det vanligste er at agenten din tar sjekkene til notariusen når signeringen skal finne sted. Det er uvanlig å foreta en bankoverføring hos notarius, dette er fordi det er mulig å avbryte overføringen etterpå fra en spansk konto.

Banklån

Hvis du ønsker å ta opp et banklån i Spania for å finansiere hjemmet ditt, kan vi hjelpe deg med å komme i kontakt med en spansk bank for dette formålet. Bankene har litt andre vilkår, men du kan vanligvis låne opptil 70% av salgsprisen på boligen hvis du ikke er bosatt i Spania (da kan du låne et høyere beløp). Nedbetalingstiden er opptil 20 år, men ikke lenger enn det året den yngste låntakeren fyller 70 år.

Banker beregner vanligvis taket for lånebeløpet ditt ved å sikre at utgiftene dine, inkludert det spanske lånet, ikke overstiger 30% av din totale inntekt. Selvfølgelig kan du kombinere inntekten din hvis du er to eller flere låntakere.

Spør oss om du vil vite mer om pantelån i Spania!

Rent-to-buy

En måte å kjøpe et brukt hus i Spania på er Rent-to-buy. Det kan være et alternativ å kunne finansiere den delen av boligen du ikke kan låne til. Da leier du boligen i en periode, vanligvis mellom 1-2 år. Det du betaler i leie i avtalt tid, må du da trekke fra kjøpesummen når du kjøper boligen. Dette kan være en måte å dekke kostnadene for gebyrer på ca 15% og de 30% som du ikke har lov til å låne fra banken. Imidlertid godtar ikke alle selgere dette skjemaet, men spør oss om en bestemt vare, så finner du ut om det er mulig. Husk også at du ikke kan få et låneløfte gitt når du begynner å leie. Lånet blir kun gitt når du kjøper boligen.

Overta boligen

Når du kjøper gjennom oss og har gitt fullmakt til agenten din, trenger du ikke å være fysisk til stede hos notarius publicus i skrivende stund. Du kan rolig planlegge turen ned til drømmehuset når det passer deg. Vi sørger for at du får nøkler og all dokumentasjon når du er på plass.

Merk! Ikke bestill reisen til ditt nye hjem før du har fått endelig beskjed om at skjøtet vil bli signert.

Dessverre er det ikke uvanlig at noe skjer, og datoen må flyttes selv om du mottok en foreløpig dato da du signerte kjøpsavtalen.

Å ordne hjemmeforsikring er viktig slik at den aktiveres når boligen overtas. På Red Palm Estate kan vi hjelpe deg med dette også.

Etter det er hjemmet ditt og så er bare moroa igjen. Flytt inn, møbler og nyt ditt nye eierskap i Spania!

Andre ting å tenke på

Avhengig av din egen situasjon, kan det være verdt å vurdere andre aspekter av ditt eierskap. For eksempel kan det være lurt å skrive testamente nå som eiendelene dine har endret seg.

For å håndtere faste kostnader er direkte belastning knyttet til bankkontoen din best. Både for skatter og andre avgifter som forsikring, strøm, vann, internett, samfunnsgebyr og mer.

Tidsperspektiv

Hvor lang tid det tar før du får tilgang til hjemmet ditt er selvsagt individuelt, men det tar vanligvis 1-4 måneder fra forskuddsbetalingen til overtakelsen av en brukt eiendom. Når du kjøper et nybygd hus, varierer det fra område til område, spør oss hva som gjelder for hver gjenstand!

Hvis boligen skal finansieres med et banklån, er det viktig å starte prosessen så snart som mulig etter at kjøpsavtalen er signert, slik at alt er klart til boligen skal overtas.

Det tar 4-6 uker fra du overtar eiendommen til du mottar originalen. I Spania er dette et veldig viktig dokument som definerer omfanget og innholdet av eiendommen din.

Husk at vi også jobber med flere seriøse selskaper. Gjennom dem kan du få hjelp med boligforsikring, fiberinstallasjoner, TV-abonnement, håndverkere, interiørdesignere, rengjøringsfirmaer, nøkkeladministrasjon og mer om ønskelig. Ikke nøl med å spørre oss!

Merk! Ny lov om overdragelsesskatt
Når det gjelder 10 % overdragelsesavgift som betales for brukt bolig, er det siden januar 2022 vedtatt en ny lov som sier at overdragelsesavgiften skal baseres på enten kjøpesummen på boligen eller referanseverdien, den som er høyest. Referanseverdien kan kun fås når man kjenner «referencia catastral» matrikkelverdi som er den statlige vurderingen av tomten/boligen. Vanligvis er kjøpesummen på boligen fortsatt den høyeste verdien, men dersom dette ikke er tilfelle, kan beløpet som skal betales i skatt bli høyere.

Kostnader som følger med kjøp av spansk eiendom

omtrentlige kostnader

Costs

Kjøpesum

€160.000

10% IVA

€ 16.000

Dokumentavgift (AJD) ca. 1,5%

€ 2.400

Kostnader hos notarius og registrering

€ 1.500

Oppstartkostnader for vann og strøm

€ 500

Juridisk representant i forbindelse med overtakelse. Omfatter blant annet signering og tolkning av skjøte hos notarius, betaling av skatt, registrering i eiendomsregisteret, bestilling av vann- og strømkontrakter m.m.

€ 2.500

Total investeringskostnad

€182.900

Størrelsen på merkostnadene er individuell. Dette er bare et eksempel. Samfunnsgebyrer (urbaniseringskostnader) er vanligvis lavere i Spania enn i andre nordeuropeiske land.

Driftskostnader

Her har vi satt opp et eksempel på faste kostnader som kan betraktes som relativt gjennomsnittlige for en ikke-bosatt (ikke registrert i Spania). Skatterepresentasjon inkluderer blant annet en selvangivelse og ansvar for at skatten betales i tide og til rett myndighet. Strøm og vannforbruk vil bli lagt til. Elektrisitet er litt dyrere enn i mange andre europeiske land, men forbruket er generelt lavere. Nedenfor ser du omtrentlige faste årlige kostnader (forbruk av vann og strøm er ikke inkludert). Alle kostnader er omtrentlige priser.

 

 

 

Pris €  
Samfunnsgebyr (urbaniseringsavgift) per år € 700  
Suma/IBI (Kommunal eiendomsskatt) € 400  
Skatterepresentasjon € 150  
Fast gebyr vann (ca.) € 200  
Fast avgift strøm (ca.) € 150  
Eiendom og boligforsikring € 300  
Totale årlige faste avgifter €  1 900