+34 608 102 003
info@redpalmestate.com
Sluit
Een huis kopen in Spanje
Het aankoopproces voor een onroerend goed transactie in Spanje is een beetje anders dan we gewend zijn en bevat verschillende elementen. Wij van Red Palm Estate begeleiden je door alle onderdelen zodat je zo goed mogelijk voorbereid bent op wat je te wachten staat.
Het is ook belangrijk dat je kijkt naar het totaalplaatje van de kosten die ontstaan zowel op het moment van aankoop als wanneer je je nieuwe huis gebruikt. Verwacht dat je ongeveer 15% bovenop de aankoopprijs kunt toevoegen, maar meestal zal het iets lager zijn.
Voor degenen onder jullie die een huis kopen in Spanje, geven we hieronder voorbeelden van dingen waar je aan moet denken.
Aan het einde van deze gids hebben we een lijst gemaakt van hoe de kosten eruit kunnen zien. Onthoud dat dit slechts een voorbeeld is en dat het er anders uit kan zien, afhankelijk van het huis dat je kiest om te kopen!
Voor tips over andere dingen waar je aan moet denken bij het kiezen van een huis, zie onze gids "De juiste woning kiezen".
Een huis kopen in Spanje
- Geldig paspoort
- NIE nummer (Spaans identificatienummer)
- Rekeningnummer bij een Spaanse bank. (Tegenwoordig zijn sommige buitenlandse banken goedgekeurd, laat je makelaar testen of je bankrekening hiervoor geschikt is als je geen Spaanse bankrekening wilt openen)
Het proces
Als je eenmaal het huis hebt gekozen dat bij je past, is het proces verdeeld in een aantal stappen, waarvan de belangrijkste hieronder worden samengevat:
Ondertekening van een koopovereenkomst, wat een juridisch bindend document is. In verband hiermee wordt een aanbetaling gedaan voor de woning. De aanbetaling varieert, maar ligt meestal tussen 4000-6000 € voor een gebruikte woning en meestal 10% van de prijs van de woning voor een nieuwbouwwoning. Als je de aankoop niet afrondt, ben je dit hele bedrag kwijt, dus het is belangrijk dat je een overzicht van de totale kosten hebt ontvangen en dat je de financiering van de woning rond hebt. Als de verkoper de overeenkomst wil verbreken, heeft hij daar volgens de Spaanse wet recht op, maar dan moet hij de dubbele aanbetaling terugbetalen aan de koper.
Gebruikt huis: Wanneer je een gebruikte woning koopt, wordt het resterende bedrag betaald in verband met de wettelijke registratie bij een notaris. In verband hiermee worden ook alle sleutels van je nieuwe huis overhandigd en ben je vanaf nu eigenaar van je nieuwe huis.
Nieuwbouwwoning: Als je een nieuwbouwwoning koopt, verschilt het een beetje hoe de betalingsplannen eruit zien. Meestal wordt een bepaald percentage binnen 3 maanden betaald en de rest bij het tekenen van de inschrijving. Je ontvangt een specifiek betalingsplan bij de reservering van je nieuwbouwwoning.
De meeste van onze klanten kiezen ervoor om een volmacht te geven aan een vertegenwoordiger die je kan vertegenwoordigen in Spanje. De vertegenwoordiger regelt bijvoorbeeld het contact met de notaris, regelt de contacten met de autoriteiten en de benodigde openbare documenten en zorgt ervoor dat de water- en elektriciteitsovereenkomsten op jouw naam worden geschreven en aangesloten blijven totdat je je huis overneemt.
De koopovereenkomst wordt in het Spaans opgesteld om legaal te zijn in Spanje, maar er wordt een vertaling bijgevoegd. Als je een gebruikt huis koopt, staat er onder andere in dat het huis schuldenvrij is, zonder huurders en met alle vereiste vergunningen. De verkoper heeft ook toestemming gekregen om dit te ondertekenen. Je vertegenwoordiger zal deze controles starten nadat je de woning hebt gereserveerd, als er iets niet in orde is, heb je de mogelijkheid om de overeenkomst te beëindigen.
Een bouwvergunning is vereist voor alle verbouwingen die de leefruimte van het huis hebben veranderd (beglazing van een balkon valt hier ook onder). In het verleden hebben velen zonder bouwvergunning gebouwd, wat we nu af en toe tegenkomen. Je makelaar zal ervoor zorgen dat alles wordt opgenomen in het juridisch dossier, maar soms is het niet mogelijk om een uitbouw in te voeren of wil de verkoper de kosten hiervan niet dragen. Dan heb je natuurlijk ook de mogelijkheid om de overeenkomst te beëindigen als je dat wilt.
Financiering
Als je de financiering al rond hebt, en je gaat een groter bedrag overmaken in een andere valuta dan de euro, dan is het een goed idee om gebruik te maken van effectentransfers om een betere wisselkoers te krijgen. De bedrijven die deze service hebben, bieden meestal ook betalingscheques aan tegen veel lagere prijzen dan de banken. Vraag gerust om de prijzen hiervoor te vergelijken met je huidige bank, meestal valt er veel geld te besparen! Wij werken met Currencies Direct, maar je kunt natuurlijk ook een ander bedrijf hiervoor gebruiken. Currencies Direct webpagina.
Het meest gebruikelijk is dat je tussenpersoon de cheques dan naar de notaris brengt wanneer de ondertekening moet plaatsvinden. Het is ongebruikelijk om een overschrijving bij de notaris te doen, omdat het mogelijk is om de overschrijving achteraf te annuleren vanaf een Spaanse rekening.
Hypotheken
Als je in Spanje een banklening wilt afsluiten om je huis te financieren, kunnen wij je helpen om hiervoor in contact te komen met een Spaanse bank. De banken hebben iets verschillende voorwaarden, maar je kunt meestal tot 70% van de verkoopprijs van de woning lenen als je geen inwoner van Spanje bent (dan kun je een hoger bedrag lenen). De terugbetalingstermijn is maximaal 20 jaar, maar niet langer dan het jaar waarin de jongste lener 70 wordt.
Banken berekenen meestal het plafond voor je leenbedrag door ervoor te zorgen dat je uitgaven, inclusief de Spaanse lening, niet hoger zijn dan 30% van je totale inkomen. Natuurlijk kun je je inkomen combineren als je twee of meer leners bent.
Vraag ons als je meer wilt weten over hypotheken in Spanje!
Andere dingen om over na te denken
Afhankelijk van je eigen situatie kan het de moeite waard zijn om na te denken over andere aspecten van je eigendom. Het kan bijvoorbeeld een goed idee zijn om een testament op te stellen nu je vermogen is veranderd.
Om de vaste kosten te beheren, is automatische incasso gekoppeld aan je bankrekening het beste. Zowel voor belastingen als voor andere kosten zoals verzekering, elektriciteit, water, internet, gemeenschapskosten en meer.
Het huis overnemen
Hoe lang het duurt voordat je toegang krijgt tot je huis is natuurlijk individueel, maar meestal duurt het 1-4 maanden vanaf het moment dat de aanbetaling is gedaan tot de overname van een gebruikte woning. Als je een nieuwbouwwoning koopt, verschilt dit van gebied tot gebied, vraag ons wat voor elk object geldt!
Als het huis gefinancierd moet worden met een banklening, is het belangrijk om het proces zo snel mogelijk na de ondertekening van de koopovereenkomst te starten, zodat alles klaar is tot de overname van het huis.
Het duurt 4-6 weken vanaf het moment dat je de woning overneemt totdat je het origineel ontvangt. In Spanje is dit een zeer belangrijk document dat de omvang en inhoud van je woning bepaalt.
Vergeet niet dat we ook samenwerken met verschillende betrouwbare bedrijven. Via hen kun je hulp krijgen met huisverzekeringen, glasvezelinstallaties, tv-abonnementen, ambachtslieden, binnenhuisarchitecten, schoonmaakbedrijven, sleutelbeheer en meer indien gewenst. Aarzel niet om het ons te vragen!
Huurkoop
Een manier om een gebruikt huis in Spanje te kopen is Rent-to-buy. Het kan een alternatief zijn om het deel van de woning te kunnen financieren waarvoor je niet kunt lenen. Vervolgens huur je de woning voor een periode, meestal tussen 1-2 jaar. Wat je aan huur betaalt tijdens de afgesproken periode, moet je dan aftrekken van de aankoopprijs wanneer je het huis koopt. Dit kan een manier zijn om de kosten van ongeveer 15% en de 30% die je niet van de bank mag lenen te dekken. Niet alle verkopers accepteren deze vorm, maar vraag ons naar een specifiek item en je zult zien of het mogelijk is. Houd er ook rekening mee dat je geen leningbelofte kunt krijgen als je gaat huren. De lening wordt pas verstrekt als je het huis koopt.
Het huis overnemen
Als je via ons koopt en een volmacht hebt gegeven aan je makelaar, hoef je niet fysiek aanwezig te zijn bij de notaris op het moment dat de wet wordt geschreven. Je kunt rustig je reis naar je droomhuis plannen wanneer het jou uitkomt. Wij zorgen ervoor dat je de sleutels en alle documentatie krijgt wanneer je ter plaatse bent.
Let op! Boek je reis naar je nieuwe huis pas als je definitief te horen hebt gekregen wanneer de akte zal worden ondertekend. Helaas komt het regelmatig voor dat er iets gebeurt waardoor de datum moet worden verplaatst, zelfs als je een voorlopige datum hebt gekregen toen je de koopovereenkomst tekende.
Het regelen van een opstalverzekering is belangrijk zodat deze geactiveerd wordt wanneer de woning wordt overgenomen. Bij Red Palm Estate kunnen we je hier ook mee helpen.
Daarna is de woning van jou en is het alleen nog maar genieten. Trek er in, richt in en geniet van je nieuwe eigendom in Spanje!
Let op! Nieuwe wet op de overdrachtsbelasting
Met betrekking tot de 10% overdrachtsbelasting die moet worden betaald voor doorverkochte woningen, is er sinds januari 2022 een nieuwe wet aangenomen die bepaalt dat de overdrachtsbelasting moet worden gebaseerd op ofwel de aankoopprijs van de woning ofwel de referentiewaarde, afhankelijk van welke waarde hoger is. De referentiewaarde kan alleen worden verkregen als je de "referencia catastral" kadastrale waarde kent, wat de staatswaardering van het perceel / de woning is. Meestal is de aankoopprijs van het huis nog steeds de hoogste waarde, maar als dit niet het geval is, kan het bedrag dat je aan belasting moet betalen hoger zijn.
Kosten die komen kijken bij het kopen van een huis in Spanje (Kosten bij benadering)
| Aankoopbedrag | €200.000 |
| 10% IVA/overdrachtsbelasting | € 20.000 |
| Documentkosten (AJD) ca. 1,5% (alleen nieuwe eigendommen) | € 3.000 |
| Notaris en registratie | € 1.500 |
| Water en elektriciteit opstartkosten | € 500 |
| Juridisch vertegenwoordiger in verband met overname. Omvat onder andere wetshandhaving, ondertekening en interpretatie door een notaris, betaling van belastingen, registratie in het eigendomsregister, bestellen van water- en elektriciteitscontracten, enz. | € 2 500 |
| Totale investeringskosten | €227.500 |
De omvang van de extra kosten is individueel. Dit is slechts een voorbeeld. Communautaire heffingen (urbanisatiekosten) zijn meestal lager in Spanje dan in andere Noord-Europese landen.
Bedrijfskosten
Hier hebben we een voorbeeld gegeven van vaste kosten die als relatief gemiddeld kunnen worden beschouwd voor een niet-ingezetene (niet geregistreerd in Spanje). Belastingvertegenwoordiging omvat onder andere een belastingaangifte en de verantwoordelijkheid dat belastingen op tijd en aan de juiste instantie worden betaald. Elektriciteits- en waterverbruik worden toegevoegd. Elektriciteit is iets duurder dan in veel andere Europese landen, maar het verbruik is over het algemeen lager. Hieronder zie je de geschatte, vaste jaarlijkse kosten (verbruik van water en elektriciteit is niet inbegrepen). Alle kosten zijn richtprijzen.
| Gemeenschapsbijdrage (urbanisatiebijdrage) per jaar | € 700 |
| Suma/IBI (gemeentelijke onroerendgoedbelasting) | € 400 |
| Fiscale vertegenwoordiging | € 150 |
| Vastrecht water (ongeveer) | € 200 |
| Vastrecht elektriciteit (ongeveer) | € 150 |
| Onroerend goed en opstalverzekering | € 300 |
| Totaal jaarlijkse vaste kosten | € 1 900 |
