Guía de compradores

Comprar una propiedad en España

El proceso de compra de una transacción inmobiliaria en España implica varios pasos, y es un poco diferente a lo que estamos acostumbrados. En Red Palm Estate, lo guiamos a través de todas las partes para que esté preparado para lo que le espera.

También es importante que observe el panorama general de los costos que surgen tanto en el momento de la compra como cuando usa su nueva casa. Espere alrededor del 15% del precio de compra. Para aquellos de ustedes que vayan a comprar una casa en España, les damos a continuación ejemplos de cosas en las que deben pensar.

Al final de esta guía, hemos hecho una lista de cómo pueden verse los costos, recuerde que esto es solo un ejemplo, ¡y puede verse diferente dependiendo de la casa que elija comprar!

Para obtener consejos sobre otras cosas que debe tener en cuenta al elegir una casa, consulte nuestra guía «Cómo elegir la propiedad adecuada».

 

Documentos necesarios para poder comprar una propiedad en España

  • Pasaporte válido
  • Un número llamado NIE (número de identificación español)
  • Número de cuenta en un banco español. (Hoy en día algunos bancos extranjeros están aprobados, deje que su agente pruebe si su cuenta bancaria funciona para este propósito si no desea abrir una cuenta bancaria española)

Si no tiene un NIE y un número de cuenta en España, podemos ayudarlo a organizarlo.

El proceso

Una vez elegida la vivienda que más le conviene, el proceso se divide en una serie de pasos, los más importantes de los cuales se resumen a continuación:

Firma de un contrato de compraventa, que es un documento legalmente vinculante. En relación con esto, se paga un anticipo por la propiedad. El pago inicial varía, pero suele oscilar entre 4000 y 6000 € para una vivienda usada y normalmente el 10% del precio de la vivienda para una vivienda de nueva construcción.

Si no completa su compra, perderá todo este monto, por lo que es importante que haya recibido un estado de costos totales y que tenga listo su financiamiento de la vivienda. Si el vendedor quiere romper el acuerdo, tiene derecho a ello según la ley española, pero luego debe reembolsar el doble pago inicial al comprador.

Casa usada: cuando compra una casa usada, el monto restante se paga en relación con el registro legal ante un notario público. En relación con esto, también se entregan todas las llaves de su nuevo hogar y usted es a partir de ahora el propietario de su nuevo hogar.

Vivienda de nueva construcción: cuando compra una vivienda de nueva construcción, la apariencia de los planes de pago varía un poco. Por lo general, se paga un cierto porcentaje dentro de los 3 meses y el resto al firmar el registro. Recibirá un plan de pago específico en relación con la reserva de su nuevo hogar.

La mayoría de nuestros clientes optan por emitir un poder a un agente que pueda representarlo en España. El representante maneja, por ejemplo, el contacto con el notario público, organiza los contactos con las autoridades y los documentos públicos necesarios y se asegura de que los acuerdos de agua y electricidad estén escritos a su nombre y estén conectados hasta que se haga cargo de su hogar.

El contrato de compraventa estará en español para ser legal en España, pero se adjuntará una traducción. Al comprar una vivienda usada, se indicará, entre otras cosas, que la vivienda está libre de deudas, sin inquilinos y con todas las licencias requeridas. También se le ha permitido al vendedor firmar esto. Su representante comenzará estas verificaciones después de que haya reservado la casa, si algo no está bien, tendrá la oportunidad de rescindir el contrato.

Se requiere un permiso de construcción para todo desarrollo que haya cambiado el espacio habitable de la casa (también se incluye el acristalamiento de un balcón). En el pasado, muchos han construido sin un permiso de construcción, que ocasionalmente encontramos ahora. Su agente se asegurará de que todo esté incluido en el registro legal, pero a veces no es posible ingresar una extensión o el vendedor no quiere asumir el costo de esto. Entonces, por supuesto, también tiene la oportunidad de rescindir el acuerdo si lo desea.

Financiación

Si ya tiene el financiamiento listo y va a transferir una cantidad mayor en una moneda que no sea el euro, es una buena idea utilizar transferencias de valores para obtener un mejor tipo de cambio. Las empresas que cuentan con este servicio también suelen ofrecer cheques de pago a precios mucho más bajos que los bancos. No dude en solicitar comparar los precios de este con su banco actual, ¡por lo general hay mucho dinero para ahorrar! Trabajamos con Currencies Direct, pero, por supuesto, también puede utilizar otra empresa para este propósito. Página web de Currencies Direct

Lo más común es que su agente lleve los cheques al notario cuando se lleve a cabo la firma. Es inusual realizar una transferencia bancaria en Notario, esto se debe a que es posible cancelar la transferencia posteriormente desde una cuenta española.

 

Préstamo bancario

Si quieres sacar un préstamo bancario en España para financiar tu vivienda, podemos ayudarte a ponerte en contacto con un banco español para tal fin. Los bancos tienen términos ligeramente diferentes, pero generalmente puede pedir prestado hasta el 70% del precio de venta de la casa si no es residente de España (entonces puede pedir prestado una cantidad mayor). El período de reembolso es de hasta 20 años, pero no más allá del año en que el prestatario más joven cumple 70 años.

Los bancos suelen calcular el límite máximo del monto de su préstamo asegurándose de que sus gastos, incluido el préstamo español, no superen el 30% de sus ingresos totales. Por supuesto, puede combinar sus ingresos si son dos o más prestatarios.

¡Pregúntanos si quieres saber más sobre hipotecas en España!

 

Alquilar con opción a comprar

Una forma de comprar una vivienda usada en España es Rent-to-buy. Puede ser una alternativa para poder financiar la parte de la vivienda para la que no puede pedir prestada. Luego alquila la casa por un período, generalmente entre 1 y 2 años. Lo que pagas en alquiler durante el tiempo pactado, luego lo tienes que descontar del precio de compra cuando compras la vivienda. Esta puede ser una forma de cubrir el costo de las tarifas de aproximadamente el 15% y el 30% que no puede pedir prestado al banco. Sin embargo, no todos los vendedores aceptan este formulario, pero pregúntenos sobre un artículo específico y averiguará si es posible. También tenga en cuenta que no podrá obtener una promesa de préstamo cuando comience a alquilar. El préstamo solo se concede cuando compra la vivienda.

 

Para apoderarse de la casa

Cuando compra a través de nosotros y le ha otorgado un poder a su agente, no necesita estar físicamente presente con el Notario Público al momento de redactar la ley. Puede planificar tranquilamente su viaje a la casa de sus sueños cuando más le convenga. Nos aseguramos de que reciba las llaves y toda la documentación cuando esté en su lugar.

¡Nota! No reserve su viaje a su nuevo hogar hasta que haya sido notificado definitivamente cuando se firmará la escritura.

Desafortunadamente, no es raro que suceda algo y la fecha debe cambiarse incluso si recibió una fecha preliminar cuando firmó el acuerdo de compra.

La contratación de un seguro de hogar es importante para que se active cuando se toma el control de la casa. En Red Palm Estate, también podemos ayudarlo con esto.

Después de eso, la casa es tuya y solo queda la diversión. ¡Múdate, amuebla y disfruta de tu nueva propiedad en España!

 

Otras cosas en las que pensar

Dependiendo de su propia situación, puede valer la pena considerar otros aspectos de su propiedad. Por ejemplo, puede ser una buena idea redactar un testamento ahora que sus activos han cambiado.

Para administrar los costos fijos, la domiciliación bancaria vinculada a su cuenta bancaria es la mejor. Tanto para impuestos como otras cuotas como seguros, luz, agua, internet, cuota de comunidad y más.

Perspectiva temporal

El tiempo que tarda en acceder a su casa es, por supuesto, individual, pero por lo general toma de 1 a 4 meses desde el momento en que se paga el anticipo hasta la toma de posesión de una propiedad usada. Cuando compra una casa de nueva construcción, varía de un área a otra, ¡pregúntenos qué se aplica a cada objeto!

Si la vivienda se va a financiar con un préstamo bancario, es importante iniciar el trámite lo antes posible tras la firma del contrato de compraventa para que todo esté listo hasta la toma de posesión de la vivienda.

Pasan de 4 a 6 semanas desde el momento en que se hace cargo de la propiedad hasta que recibe el original. En España, este es un documento muy importante que define el alcance y contenido de su propiedad.

Recuerda que también trabajamos con varias empresas de confianza. A través de ellos, puede obtener ayuda con seguros para el hogar, instalaciones de fibra, suscripciones de TV, artesanos, diseñadores de interiores, empresas de limpieza, administración de llaves y más si lo desea. ¡No dudes en consultarnos!

¡Nota! Nueva ley del impuesto de transmisiones patrimoniales
En cuanto al impuesto de transferencia del 10% pagado por la vivienda usada, se aprobó una nueva ley desde enero de 2022 que establece que el impuesto de transferencia debe basarse en el precio de compra de la vivienda o el valor de referencia, el que sea mayor. El valor de referencia sólo se puede obtener cuando se conoce el número catastral. Por lo general, el precio de compra de la vivienda sigue siendo el valor más alto, pero si este no es el caso, entonces la cantidad a pagar en impuestos puede ser mayor.

Costos que vienen con la compra de una propiedad en España (costos aprox.)

Costos

Monto de la compra

€160.000

10% IVA

€ 16.000

Tasa de documento (AJD) ca. 1,5% (Solo propiedades nuevas)

€ 2.400

Gastos legales en Notario y registro.

€ 1.500

Costo de puesta en marcha de agua y electricidad

€ 500

Representante legal en relación con la adquisición. Incluye, entre otras cosas, cumplimiento de la ley, firma e interpretación ante notario, pago de impuestos, inscripción en el registro de la propiedad, ordenamiento de contratos de agua y luz, etc.

€ 2 500

Costo total de inversión

€182.900

El tamaño de los costos adicionales es individual. Este es solo un ejemplo. Los gastos de comunidad (costes de urbanización) suelen ser más bajos en España que en otros países del norte de Europa.

Costos de operacion

Aquí hemos puesto un ejemplo de costes fijos que pueden considerarse relativamente medios para un no residente (no registrado en España). La representación fiscal incluye, entre otras cosas, una declaración de impuestos y la responsabilidad de que los impuestos se paguen a tiempo y a la autoridad competente. Se agregarán los consumos de electricidad y agua. La electricidad es un poco más cara que en muchos otros países europeos, pero el consumo es generalmente menor. A continuación puede ver los costos anuales fijos aproximados (el consumo de agua y electricidad no está incluido). Todos los costos son precios aproximados.

Precio €
Tarifa de comunidad (tarifa de urbanización) por año € 700
Suma / IBI por año € 400
Representación fiscal € 150
Agua de tarifa fija (aprox.) € 200
Electricidad de tarifa fija (aprox.) € 150
Seguro de propiedad y hogar € 300
Tasas fijas anuales totales €  1 900